Inversión extranjera en Cancún: comprar en zona restringida

Quién hace qué

Aquí conviene ser exacto, porque es donde se pierde la gente:

• La Secretaría de Relaciones Exteriores otorga el permiso.
• Un banco mexicano actúa como fiduciario y conserva el título.
• El notario público proyecta la escritura y da fe del acto inmobiliario.
• Este despacho no escritura. Investigamos, asesoramos y coordinamos: revisamos qué se está comprando, gestionamos el permiso, elegimos y negociamos con el fiduciario, y revisamos el proyecto de escritura antes de que usted lo firme.

Esa división no es un tecnicismo. Es la razón por la que alguien debe estar de su lado mirando el expediente completo mientras cada actor atiende su parte.

Qué es realmente un fideicomiso de zona restringida

El banco tiene el título; usted es fideicomisario y conserva todos los derechos sobre el inmueble: usarlo, rentarlo, remodelarlo, venderlo y heredarlo. El plazo es de cincuenta años, renovable por otros cincuenta, y la prórroga es un trámite administrativo ante la SRE, no una lotería.

Dos cosas que casi nadie dice y conviene saber desde el principio:

No necesita residencia ni visa para comprar. Un turista puede ser fideicomisario.

Si el vendedor ya es extranjero, probablemente no hay que constituir nada. Existe un fideicomiso vigente y lo que procede es una cesión de derechos fideicomisarios: el banco cede los derechos al comprador y se notifica. Es más rápido y más barato que constituir de cero. Es la primera pregunta que hacemos, antes de cualquier otra cosa, porque cambia la ruta entera de la operación.

La revisión previa es el trabajo

Lo que sigue es lo que un comprador no puede hacer solo, y es donde se decide si la operación era buena o era un problema con vista al mar:

• Certificado de libertad de gravamen ante el Registro Público de la Propiedad.
• Cadena de título completa. Cada transmisión anterior, revisada. Un eslabón roto hace quince años explota hoy, en su nombre.
• Origen ejidal. Buena parte de la tierra de la Riviera Maya viene de ejido. Exigimos dominio pleno debidamente registrado. Un lote «en proceso de regularización» no es una oportunidad: es un litigio a cuatro años.
• Predial, agua y luz sin adeudos, porque los adeudos viajan con el inmueble.
• Si es condominio: régimen constituido e inscrito, cuotas de mantenimiento al corriente, actas de asamblea.
• Clave catastral que corresponda al inmueble físico. Ocurre que no.
• Si es preventa: ¿el desarrollador es dueño registral de la tierra? ¿Tiene uso de suelo y licencia de construcción? Si «está por escriturar», usted no firma nada todavía.
• Situación fiscal del vendedor, porque determina la retención que hará el notario y es la causa más común de que una operación se caiga el día de la firma.
• Litigios y gravámenes que no aparecen en el certificado simple.

Todo eso se entrega por escrito, con conclusiones. Si la operación no debe hacerse, lo decimos con nombre y apellido antes de que haya dinero de por medio.

Lo que mata operaciones

Con los años, casi siempre es una de estas:

Sobre el último punto seremos claros: el dinero no se entrega sin instrumento de garantía. En preventa, ni un peso al desarrollador sin fideicomiso de garantía de por medio. Esta es la recomendación que más incomoda y la que más operaciones ha salvado.

Antes de firmar la escritura

Pedimos el proyecto de escritura con días de anticipación y lo revisamos línea por línea: nombres exactamente como aparecen en el pasaporte —un apellido mal escrito son semanas de corrección—, medidas, colindancias y clave catastral.

Y una cláusula que conviene no olvidar: fideicomisarios sustitutos. Si se designan —por ejemplo, los hijos—, al fallecer el fideicomisario los derechos pasan a ellos sin juicio sucesorio en México. Es media página en la escritura y le ahorra a una familia un proceso completo en un país que no es el suyo.

Plazos honestos

Una operación limpia toma de cuatro a ocho semanas. En preventa, lo que tarde el desarrollador más un margen razonable. Cualquiera que le prometa menos sin haber visto el título, está adivinando.